nesvita的隨想筆記

先說重點，

不要相信仲介說的話

不要相信仲介說的話

不要相信仲介說的話

因為很重要，所以說三遍，當然也不是一竿子打翻一船人，仲介也有很多不錯的老實人，如果你確定遇上的是位好仲介，那當然可以信任對方囉!

為什麼我會說不要相信仲介說的話，因為我本身從事過這行業，見過許多不良仲介欺騙客戶的案例(不好意思說就是自己待的公司啊...)，如果買賣方不想被矇在鼓哩，麻煩有些事情自己可以了解一下喔!!!

先講仲介服務費好了，依據法規的規定，仲介收取的服務費用，買賣雙方合起來不超過成交總價6%(市場的慣例則是買方2%，賣方4%)，好啦，重點是可否議價呢?

當然可以啦，法規只限制上限，不是說一定要給到6%喔，所以想省點錢的，自己主動講吧(不好意思的，就別怪仲介服務費那麼貴喔)，如2%-->1%，4%-->2%，或許你會問能不能不給呢?可以的，如果仲介為了成交，評估整體收取的服務費用還是OK的，也有可能單方是免收仲介費的。也不是要你一定要殺服務費用，如果仲介方能達成買賣方的目標，給足仲介服務費用也是合理的，例如賣方希望賣的價格其實高於市場行情，但不願意給仲介合理的報酬，仲介自然也不會很努力幫你銷售啦。

再來談價格，對於賣方而言當然希望賣越高越好，但是對於買方而言，自然是價格越低越好啦，這是人性。如何訂出一個合理價格呢?別一昧地相信仲介喔，麻煩買賣方先到內政部的實價登錄網站了解一下不動產附近近幾年的成交行情，再決定價格，如果不做功課，就會出現，市場成交行情在500萬，賣方沒做功課，請仲介建議價格，偏偏遇上不良仲介，那仲介可能就騙賣方行情價只有250萬，所以賣方聽信後決定以300萬出售，這樣的價格自然馬上被不良仲介的投資客買走啦，所以想要賣個好(合理)價格，麻煩買賣方自己也要做點功課啊，否則遇上不良仲介，吃虧的是自己啊。

因為個人比較擅長的是土地部分，所以來談談購買土地常見會有那些問題。

市場上常見的就是農地與建地的案件，會買農地的客戶，通常有想要興建農舍的夢想，不然就是單純投資置產，那農地隨便買都可以嗎?當然不是啦，想要興建農舍的買家，先去看一下農業用地興建農舍辦法，裡面有規範條件，講簡單一點，第一個你有農民資格嗎?法規裡有說明農民認定方式，不多贅述。第二個農地買賣後必須滿兩年才能申請興建喔，不是買來就可以申請啊!!!第三個請問這塊農地周邊是否有排水設施可供搭排?不是看到水溝就可以用喔，水利會的溝渠也有分類，純灌溉用(或灌排共用)的別想申請啊!!!第四個是否有無套繪證明，否則你買的農地可能之前就被拿去申請過興建農舍使用啦!!!(不要說現場沒有房子，就沒問題這種外行話)，如果這四個最簡單的問題，你都沒搞清楚，你可能會買到無法興建農舍的農地啊。相對的，如果你遇到的仲介連這基本的問題都沒搞懂，麻煩你遠離對方，因為這位仲介連基本知識都沒有，只想賺服務費而已。

如果是建地，就不像農地興建農舍那樣麻煩了吧?!錯!!!!雖然資格部分不像農舍那麼麻煩，但可不是建地就能蓋房子啊!!!想要蓋房子，你必須去了解一下所在縣市的建築管理自治條例，你說這樣太麻煩，好，那如果是要蓋房子，總會找建築師吧，可以先去請教建築師，他會告知你應該注意的事項，如果還不想請教建築師，那有個名詞"指定建築線"，你一定要知道，要能興建房子，基地必須臨接建築線，當指定建築線後，才知道你的基地是否有鄰接到建築線，如果沒有鄰接到，基地到建築線的鄰接方式就可能有要取得其他地主同意的風險，絕對不是現場有路就好喔，因為那一條路可能是私人土地，那就必須取得地主同意讓你通行證明，縣府才會准你建照。所以如果你的仲介跟你說這塊是建地絕對可以蓋房子，那就是很外行的話。